Si trazamos la volumetría permitida por el anterior Código de Planeamiento Urbano sobre la Ciudad de Buenos Aires, salta a la vista que la capacidad constructiva que permitía este código se encontraba muy por encima de la real. Sin embargo, uno de los objetivos del Código Urbanístico que acaba de cumplir un año era aumentarla. Es cierto que el código morfológico es más previsible para inversores y vecinos, y también está claro que ante el avance de la concentración humana en las ciudades, la respuesta es densificarlas.

Se entiende lo de reforzar las alturas en las avenidas, lo de eliminar el FOT –que constituía un valor mentiroso–, pero no se comprende el cambiar la fisonomía e identidad de barrios enteros sin justificación expresa, sin consultar a los entendidos en temas urbanos, y sin inscribirse en un plan urbano actualizado.

En contra de los lineamientos sustentables, se pretende que la gente que no quiere vivir en palomares se mude a los suburbios generando un costo de movilidad altísimo en términos energéticos. Y que se demuelan edificios enteros porque no se ajustan al nuevo pulmón de manzana que por suerte ahora se debe respetar a rajatabla. Si bien las nuevas construcciones deben contemplar los edificios existentes, los cambios abruptos de alturas respecto al anterior código multiplicarán las numerosas disrupciones que generan los nuevos edificios en un entorno que todavía no justifica su renovación.

Núñez, según el nuevo Código Urbanístico. Se incluye una imagen del Mapa de Edificabilidad y un ejemplo de la edificación posible. (Fuente: Google Maps.)

Los autores de este mapa parecen no haber tenido en cuenta la ciudad real, esa que se hace recorriendo las calles y escuchando a los ciudadanos. La que se puede avizorar con herramientas digitales poderosas sin perder demasiado tiempo, o tomando en cuenta las zonificaciones previas y los motivos que las generaron. Por ejemplo, no es lo mismo tener un FOT de 1 ocupando 1/4 de manzana que pasar a permitir planta baja, tres pisos más un retiro dejando el 11% de la superficie de la manzana como pulmón.

El FOT de alguna manera regulaba la densidad permitiendo una ciudad más amable, sobre todo en los distritos de baja densidad. Y como los terrenos se venden en función de su posibilidad constructiva, nadie va a desperdiciar sus metros cuadrados. Entonces, barrios enteros de chalets con piletas mutarán a cemento en pocos años, como es el caso de sectores de Núñez, Villa Devoto, o Floresta.

Temas como asoleamiento, ventilaciones cruzadas, FOS máximo dentro de la banda edificable y otras herramientas para mejorar nuestro hábitat no se plantean en este código morfológico. Para acentuar esta postura, prohíben los jardines al frente, ya que las casas deben construirse sobre la línea oficial, y tampoco permitirán que estén separadas de las medianeras. Esto suena al menos interesante en las zonas más densificadas y centrales, pero destruye una tipología característica de ciertos barrios en se destacan en las estadísticas por su calidad de vida.

Otro caso inexplicable es el de las zonificaciones comerciales o industriales que pasaron a convertirse en zonas de baja mixtura de usos, en las que sólo se permiten el uso residencial y pequeños negocios de apoyo a la vivienda. Tal es la situación de la Av. Beiró entre las avenidas Lope de Vega y Gral. Paz, que hasta el año pasado era C3II (equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional, a escala barrial) y los numerosos locales existentes ya no pueden reciclarse para otros usos.

O como sucedió en una importante zona de Mataderos con zonificación industrial y llena de galpones, no solamente le adjudicaron baja mixtura de usos, si no que establecieron trazado de pulmón al 1/4 de manzana y altura de Planta Baja, 5 pisos y 2 retiros. Los numerosos establecimientos que existen resultarán inútiles en poco tiempo, profundizando la crisis abierta por la situación económica actual.

La equitativa determinación de que en una manzana con distintas zonificaciones estas queden delimitadas por el trazado de la Línea de Frente Interno, de manera que las reglas sean claras para todos los vecinos, hace que a una misma parcela puedan alcanzarle dos zonificaciones distintas, o que una parcela sobre una calle con edificación menor lleve volumetría de la zonificación mayor. En definitiva, el mapa indica parcela por parcela a qué distrito pertenece, pero según la letra escrita puede ser falso.

Sumado a eso, existen errores que responden al tipo de programa informático con el que fue intervenido, ya que algunas parcelas carecen de zonificación, u otras que antes la poseían ahora pasaron a ser Urbanización Futura como si se les hubiera derramado un color sobre el otro. Y una herramienta digital creada con muy buenas intenciones para facilitar la información de lo que se puede construir, el Plano Abierto, no hace más que sumar caos con información errónea: lotes con dos alturas diferentes, trazados normales de pulmón en manzanas atípicas, zonificaciones omitidas. Por suerte avisan que sólo es de carácter orientativo como para que nadie se lo tome en serio a la hora de planificar una inversión.

En definitiva, generar un Mapa de Edificabilidad y Usos no es un problema estético, en el que las avenidas llevan un color, las manzanas linderas otro y lo que queda entre medio de ellas en otros tonos: amerita un análisis consciente de las preexistencias y del futuro al que se apunta, incorporando todas las variables involucradas que incluyan el transporte y los servicios públicos, y los impactos que estas leyes van a generar sobre la trama de la ciudad y sus habitantes. La decisión de cómo debe ser la ciudad no puede tomarse desde un escritorio, tiene que incluir el aporte interdisciplinario de expertos e instituciones que lo validen frente a las futuras generaciones.

Por ahora, la propuesta de modificación al Código Urbanístico aprobada en primera lectura en diciembre pasado ni menciona la posibilidad de efectuar revisiones a este Mapa. Sería una valiosa oportunidad para hacerlas.

Magdalena Eggers

La audiencia pública por el proyecto de modificación del Código Urbanístico es el 25 de marzo y los interesados en expresar sus opiniones deben inscribirse a partir del 20 de febrero en https://www.legislatura.gov.ar/audiencia/98